Menghitung PPh, BPHTB, Jasa PPAT & Biaya Pensertifikatan Tanah

Suatu waktu datang seorang teman bertanya dan terjadilah percakapan berikut.

Percakapan :

T = Teman
S = Saya

T : Saya pengen beli tanah 120 m2. Calon penjualnya udah dapat. Tanahnya non pertanian. Dia bilang harganya tidak termasuk pajak-pajak, biaya notaris sampai balik nama sertifikat. Saya pengen tau berapa biaya-biaya tersebut. Bisa bantu gak?
S : Mudah-mudahan bisa. Berapa uang?
T : Dijual Rp. 75 juta. Gimana?

Kegalauan serupa jamak ditemui pada orang yang akan melakukan pembelian tanah. Sebenarnya tidak lah sulit untuk mengetahui berapa biaya-biaya tersebut. Dengan mengetahui biaya-biaya tersebut, calon pembeli dapat mengajukan penawaran atau sekedar mempersiapkan dana untuk memenuhinya. Adapun biaya-biaya tersebut sebenarnya dapat dihitung sendiri, namun tentunya calon pembeli harus membaca dan mempelajari dasar hukum atau peraturannya. Berikut adalah cara menghitung PPh, BPHTB, Jasa PPAT dan biaya pensertifikatan tanah.

1. PPh

Adalah pajak penghasilan. Kategori pajak pusat. Pajak ini dikenakan kepada si penjual atau si pemilik tanah/bangunan. Dibayar pada KPP Pratama dimana wilayah tanah atau bangunan itu berada. Berdasarkan ketentuan pasal 2 ayat (1) huruf a PP Nomor 34 Tahun 2016, tarif PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ialah sebesar 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan.

Jadi jika berdasarkan percakapan diatas, besarnya PPh final adalah = 2.5% x Rp. 75.000.000 = Rp. 1.875.000

2. BPHTB

Adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Kategori pajak daerah Kabupaten atau Kota. BPHTB dikenakan kepada si pembeli tanah dan/atau bangunan. Dibayar pada Dispenda/Bapenda/DPKA/Bakeuda Kabupaten atau Kota dimana letak tanah itu berada. Tarifnya bervariasi tergantung masing-masing Kabupaten atau Kota menetapkan persentasenya di dalam Perda. Biasanya 5% dari nilai perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan setelah dikurangi NPOPTKP (nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak). NPOPTKP sendiri bervariatif pada setiap Kabupaten atau Kota. Paling rendah Rp. 60 juta. Untuk mengetahui secara pasti, silahkan baca Perda BPHTB Kabupaten atau Kota dimana tanah atau bangunan itu berada.

Jadi jika berdasarkan percakapan diatas, besarnya BPHTB adalah = 5% x (Rp. 75.000.000 - Rp. 60.000.000) = Rp. 750.000

3. Jasa PPAT & Saksi

Adalah uang jasa untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Berdasarkan ketentuan pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 2016 yakni uang jasa (honorarium) PPAT, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

Jadi jika berdasarkan percakapan diatas, besarnya jasa PPAT & Saksi adalah = 1% x Rp. 75.000.000 = Rp. 750.000

4. Biaya Pensertifikatan

Adalah biaya yang dikeluarkan untuk penerbitan SHM (sertifikat hak milik). Dasar hukum PP 128 tahun 2015. Terdiri dari tiga biaya yaitu :

a. biaya pelayanan pengukuran

rumus menghitungnya ialah Tu = (LT/500 x HSBKu) + Rp. 100.000

dimana HSBKu adalah Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan pengukuran yang berlaku untuk tahun berkenaan, untuk komponen belanja bahan dan honor yang terkait dengan keluaran (output) kegiatan. HSBKu ditetapkan dengan Permenkeu. Terakhir dengan PMK 51/PMK.02/2012.

Jadi,
Tu = (120/500 x Rp. 100.000) + Rp. 100.000
Tu = Rp. 24.000 + Rp. 100.000
Tu = Rp. 124.000

b. biaya pemeriksaan tanah

rumus menghitungnya ialah Tpa = (LT/500 x HSBKpa) + Rp. 350.000

dimana HSBKpa adalah Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A untuk tahun berkenaan, untuk komponen belanja bahan dan honor yang terkait dengan keluaran (output) kegiatan sidang panitia pemeriksaan tanah, penerbitan Keputusan hak, dan penerbitan sertifikat.

Jadi,
Tpa = (120/500 x Rp. 20.000) + Rp. 350.000
Tpa = Rp. 4.800 + Rp. 350.000
Tpa = Rp. 354.800

c. biaya pendaftaran tanah.

rumus menghitungnya ialah T = (1‰ x Nilai Tanah) + Rp 50.000

dimana Nilai Tanah adalah nilai pasar (market value) yang ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional dalam peta zona nilai tanah yang disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk tahun berkenaan dan untuk wilayah yang belum tersedia peta zona nilai tanah digunakan Nilai Jual Objek Pajak atas tanah pada tahun berkenaan. Dalam hal ini dikarenakan Penulis tidak mengetahui nilai ZNT, maka kita gunakan NJOP tanah sebagaimana tercantum pada SPPT PBB. Misal kita anggap saja NJOP senilai Rp. 200.000/m2, maka :

T = (1‰ x (NJOP x LT)) + Rp 50.000
T = (1‰ x (Rp. 200.000 x 120 m2)) + Rp 50.000
T = (1‰ x Rp. 24.000.000) + Rp 50.000
T = Rp. 24.000 + Rp. 50.000
T = Rp. 74.000

Berdasarkan hasil perhitungan huruf a + huruf b + huruf c maka biaya persertifikatan adalah Rp. 552.800

Nah, untuk total seluruh biaya diatas silahkan anda jumlahkan sendiri. Perlu diketahui juga bahwa biaya tersebut diatas belum termasuk biaya kebutuhan foto kopi dan materai. Akhir kata, selamat menghitung. Jika ada yang kurang jelas silahkan tanyakan pada kolom komentar dibawah ini 😉

Share this post